线上“买菜”已不稀奇，一小时配送上门服务更成为了“标配”。得益于国内生鲜电商市场风生水起，冷链物流市场规模也将屡创新高。戴德梁行有关负责人日前在接受中国经济时报记者采访时表示，2020年可能突破4000亿元，预计自2021年起全国产业规模年增幅逾20%，2025年市场规模达5220亿元。

今年，生鲜电商迎来一轮“小阳春”，作为其“生命线”的冷链物流，为生鲜产品的保温保鲜、运输及配送全程“保驾护航”。戴德梁行估算，2019年冷链物流产业市场规模预计达3391亿元，对比2015年的828亿元，增长了逾2倍之多。在疫情冲击下，线上生鲜平台叮咚买菜、每日优鲜、京东到家及盒马鲜生等，迎来了一大波“抢菜”热潮，销量更随之暴发。

“2020年前5个月，投资者高度关注中国物流地产市场，我们观察到资金的注入，私募基金和机构投资者与物流开发商合作频繁。物流地产主要运营模式分为基金合作、自持模式和自用模式。比较流行基金合作的模式具备较强的扩张规模能力，同时以较高的杠杆获取利润。”戴德梁行大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、高级董事黃衍维告诉记者，自持模式则享受开发、运营、增值服务全周期的利润，可是扩张速度相对较慢。自用模式主要以支持企业自身业务发展的目的大于投资目的。通过合理管理及运营模式设计，可使物流物业投资者获取目标回报。

自2010年起，政府颁布多项政策措施来推动冷链物流市场高速发展。而随着近年来制冷技术的提高，以及对食品、药品等重要供给品需求的持续加大，国家及地方政府对冷链物流产业愈加重视，行业发展整体向好。

2019年全国冷库仓储总存量逾665万平方米，广东作为冷库物流仓储“重镇”，以近40万平方米存量规模在全国遥遥领先，拥有逾1700座冷库，逾1万台冷藏车，340万吨冷库总容量。广州作为冷链产业的资源高地，表现不俗。

值得一提的是，国有企业近年来成为冷链物流产业发展的新锐力量，积极参与了多起冷链投资交易活动，成为市场上崭露头角的新晋开发主体。以招商局集团、越秀集团、光明乳业、中国铁路及深农集团等为首的国有冷链物流企业，通过布局全国物流中心、整合冷链产业链资源等多元化方式，投身为市场新的“中坚力量”。

与此同时，冷链物流市场面临的挑战也不少，特别是疫情中冷链物流信息不对称，有货无车、有车无货问题常存；供应链脆弱，供应短缺、交通运输中断受阻，导致短期内市场周转不灵；行业标准及监管不足，带来易腐食品卫生安全、包装质量及新鲜度参差不齐。尽管如此，疫情冲击下，随着生鲜电商逆势崛起，强劲的市场需求将冷链物流产业还是推上风口。

戴德梁行数据显示，截至2020年5月，国内累计已发行15单以工业物流为底层资产的类REITs、CMBS、CMBN产品，发行规模近200亿元人民币，发行机构包含普洛斯、菜鸟、宝湾、顺丰等国内一线物流运营商。工业物流资产在近年来受到资产证券化市场高度关注，其中10单产品在近18个月内完成发行。

前述负责人认为，冷链物流发展受到政府关注，在后续发展中有望成为新的投资热点，并迎来数字化、信息化系统的完善升级。此外，疫情也倒逼冷链物流商业模式变革，这一新趋势培养了大批线上消费新用户，创造了强劲的市场需求。